1주택자 취득세

1주택자에게 적용되는 기본 세율

무주택 상태에서 첫 주택을 취득하거나, 기존 주택을 팔고 새 주택으로 갈아타는 1주택자에게는 가장 낮은 기본 세율이 적용됩니다. 취득가액(실거래가)에 따라 1%에서 3%까지 구간별로 나뉩니다.

6억 원 이하의 주택을 매수한다면 세율은 1%입니다. 4억 원짜리 아파트를 사면 취득세 본세만 400만 원이고, 여기에 지방교육세 40만 원(취득세의 10%)이 더해져 총 440만 원을 납부합니다. 전용면적 85㎡ 이하라면 농어촌특별세는 비과세됩니다.

6억 초과 ~ 9억 이하 구간에서는 세율이 누진적으로 올라갑니다. 이 구간의 아파트가 수도권에 많기 때문에 갈아타기를 계획하는 1주택자들이 가장 많이 계산하는 구간이기도 합니다.

9억 원을 넘으면 세율은 3%로 고정됩니다. 12억 원 아파트라면 취득세 본세만 3,600만 원에 부가세까지 포함하면 4,000만 원에 가까운 금액을 준비해야 합니다.

갈아타기(일시적 2주택)에서 1주택 세율을 지키는 조건

기존 주택이 있는 상태에서 새 주택을 매수하면 일시적으로 2주택이 됩니다. 이때 중과세율(8%)이 바로 적용되는 것은 아닙니다. 일정 조건을 충족하면 1주택 세율(1~3%)로 취득세를 납부하고 추가 부담 없이 갈아탈 수 있습니다.

핵심 조건은 종전 주택 처분 기한입니다. 새 주택을 취득한 날부터 일정 기간 내에 종전 주택을 매도해야 합니다. 처분 기한은 조정대상지역 여부와 취득 시점에 따라 1년~3년까지 다양하게 설정되어 있으며, 정책 변경에 따라 수시로 조정되므로 반드시 취득 시점의 기준을 확인해야 합니다.

처분 기한을 넘기면 생기는 일 — 추징 사례

처분 기한 내에 종전 주택을 매도하지 못하면, 처음에 1주택 세율로 납부했던 취득세와 중과세율(8%) 사이의 차액이 추징됩니다. 가산세까지 더해지므로 실제 추가 부담은 차액보다 커질 수 있습니다.

예를 들어 8억 원 아파트를 1주택 세율(약 2.33%)로 취득세 약 1,867만 원을 납부한 후, 처분 기한을 넘겨 중과(8%)가 적용되면 차액 약 4,533만 원에 무신고가산세(20%)까지 추가되어 상당한 금액이 추징됩니다.

처분 기한 도래 전에 종전 주택 매도가 어려운 상황이라면, 관할 지자체 세무과에 미리 상담하여 가능한 대안(기한 연장 사유 등)을 확인하는 것이 중요합니다.

생애최초 감면과 1주택 세율의 관계

생애최초 주택 감면과 1주택 세율은 별개의 제도입니다. 1주택 세율은 주택 수에 따른 세율 체계이고, 생애최초 감면은 별도의 감면 제도입니다. 두 가지를 동시에 적용받으면 세 부담이 크게 줄어듭니다.

생애최초 감면 요건(본인·배우자 모두 과거 주택 보유 이력 없음, 취득가액 12억 원 이하)을 충족하면 취득세 200만 원까지 감면받을 수 있습니다. 4억 원 주택이라면 취득세 400만 원에서 200만 원이 감면되어 본세 200만 원만 납부하게 됩니다.

주택 수 판정에서 헷갈리는 경우(분양권·오피스텔·상속주택)

1주택 세율 적용 여부는 취득 후 보유 주택 수로 판정됩니다. 그런데 주택 수에 포함되는 범위가 직관적이지 않은 경우가 있습니다.

• 분양권: 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 이전에 취득한 분양권은 포함되지 않습니다.
• 주거용 오피스텔: 건축물대장상 업무시설이므로 취득 시점에는 주택 수에 포함되지 않으나, 재산세 과세 시 주거용으로 분류되면 이후 추가 주택 취득 시 주택 수에 합산될 수 있습니다.
• 상속주택: 상속으로 취득한 주택은 일정 조건에서 주택 수 산정 시 제외될 수 있습니다. 공시가격 1억 원 이하 상속주택 등이 이에 해당합니다.

자주 묻는 질문

이 글은 AI(인공지능)의 도움을 받아 작성되었습니다.