핵심 요약
- 부동산 취득세율은 취득 유형(매매·상속·증여·원시취득)과 부동산 종류에 따라 1%~12%까지 다릅니다
- 주택 유상취득은 1~3%, 주택 외 부동산은 4%, 무상취득(증여)은 3.5%가 기본 세율입니다
- 농어촌특별세·지방교육세를 합산한 실효 세율이 실제 부담입니다
취득세율 한눈에 보기 — 취득 유형별 총정리 표
부동산 취득세율은 하나의 세율표로 정리할 수 없을 만큼 다양한 조건에 따라 달라집니다. 크게 유상취득(매매)과 무상취득(증여·상속), 원시취득(신축·건축)으로 나뉘고, 같은 유상취득이라도 주택이냐 비주택이냐에 따라 세율이 다릅니다.
| 취득 유형 | 부동산 종류 | 기본 세율 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 유상취득(매매) | 주택(1주택) | 1~3% | 취득가액 구간별 누진 |
| 유상취득(매매) | 주택 외 건물 | 4% | 상가, 사무실 등 |
| 유상취득(매매) | 토지(일반) | 4% | 농지는 3%(자경 감면 별도) |
| 무상취득(증여) | 모든 부동산 | 3.5% | 조정지역 주택 증여 시 12% 중과 |
| 무상취득(상속) | 모든 부동산 | 2.8% | 농지 상속 시 2.3% |
| 원시취득(신축) | 건물 | 2.8% | 건축 완료 시점 기준 |
위 표는 1주택 기본 세율 기준이며, 다주택자의 경우 조정대상지역 여부와 주택 수에 따라 8% 또는 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다. 법인이 주택을 취득하는 경우에도 12% 중과가 적용됩니다.
주택 유상취득 세율(1~3%)과 구간 판정
가장 많은 사람이 해당하는 주택 매매(유상취득)의 세율부터 정리합니다. 주택을 살 때 적용되는 기본 세율은 취득가액에 따라 3단계로 나뉩니다.
- 6억 원 이하: 세율 1%. 취득가액이 5억이면 취득세는 500만 원입니다.
- 6억 초과 ~ 9억 이하: 세율 1%~3% 누진. 정확한 세율은 (취득가액(원) ÷ 1억 × 2/3 – 3) ÷ 100으로 계산합니다. 7억이면 약 1.67%, 8억이면 약 2.33% 수준입니다.
- 9억 초과: 세율 3%. 10억이면 3,000만 원, 15억이면 4,500만 원입니다.
이 세율은 1세대 1주택 유상취득 시 적용되는 기본 세율입니다. 2주택 이상이거나 조정대상지역에서 추가 취득하는 경우에는 별도의 중과세율표를 확인해야 합니다.
주택 외 부동산·원시취득·무상취득 세율
주택이 아닌 부동산은 취득 유형에 관계없이 대부분 4% 세율이 적용됩니다. 이를 비주택 표준 세율이라 부릅니다.
비주택 부동산(상가·오피스·사무실·공장)은 매매 시 일률적으로 4%입니다. 주택처럼 구간별 누진이 없으므로 계산이 단순합니다. 5억 상가를 사면 취득세만 2,000만 원이 됩니다.
토지도 일반적으로 4%이지만, 농지는 유상취득 시 3%가 적용됩니다. 자경 농민이 직접 경작할 목적으로 농지를 취득하면 1.5%까지 감면받을 수 있는 제도도 있습니다.
원시취득(신축·건축)은 건물을 새로 지었을 때 적용됩니다. 세율은 2.8%이며, 완공 후 건축물대장이 생성되는 시점을 취득 시점으로 봅니다.
무상취득 중 상속은 2.8%(농지 상속은 2.3%)이 기본 세율입니다. 증여는 3.5%가 기본이지만, 조정대상지역 내 일정 가액 이상 주택을 증여할 때는 12% 중과세율이 적용됩니다.
농어촌특별세·지방교육세를 더한 실제 부담률
취득세 본세만으로는 실제 부담액이 아닙니다. 취득세에는 항상 지방교육세가 따라붙고, 조건에 따라 농어촌특별세도 추가됩니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합산 실효 세율 |
|---|---|---|---|---|
| 주택 매매(6억 이하, 85㎡ 이하) | 1% | 0.1% | 비과세 | 1.1% |
| 주택 매매(6억 이하, 85㎡ 초과) | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.3% |
| 주택 매매(9억 초과, 85㎡ 초과) | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.5% |
| 비주택(상가·토지 등) | 4% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| 증여(비조정/비주택) | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
| 상속 | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 3.16% |
지방교육세는 취득세 본세의 10%(중과 시 별도 산식)가 기본이며, 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 초과 주택 또는 비주택 부동산 취득 시 부과됩니다. 이 두 부가세목까지 합산한 것이 실제 납부하는 총액입니다.
과세표준 기준 변경 — 사실상 취득가격이란
2023년 이후 부동산 취득세의 과세표준은 ‘사실상 취득가격’으로 통일되었습니다. 과거에는 시가표준액(공시가격)과 실거래가 중 하나를 선택적으로 적용하는 복잡한 구조였으나, 이제는 실제 거래에서 지급한 금액이 과세표준이 됩니다.
사실상 취득가격에는 매매대금뿐 아니라 취득에 들어간 비용(중개수수료, 법무사 비용, 취득세 자체 등 일부 항목은 제외)도 포함될 수 있습니다. 다만 시가표준액보다 실거래가가 낮은 경우에는 시가표준액이 과세표준이 되어, 실거래가 기준보다 세금이 많아지는 경우도 발생합니다.
세율 적용에서 흔히 하는 오해
취득세율과 관련해 자주 발생하는 오해를 정리합니다.
- “1%면 무조건 1%”: 1%는 취득세 본세만의 세율입니다. 지방교육세 0.1%가 추가되어 최소 1.1%이며, 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세 0.2%까지 더해 1.3%가 됩니다.
- “오피스텔도 주택 세율”: 오피스텔은 건축물대장상 업무시설이므로 취득 시점에는 4%가 적용됩니다. 실제로 주거용으로 사용하더라도 취득세 세율은 바뀌지 않습니다(다만 이후 주택 수에 포함될 수 있습니다).
- “공시가격이 과세표준”: 유상취득은 2023년부터 실거래가(사실상 취득가격)가 과세표준입니다. 공시가격이 과세표준이 되는 경우는 무상취득(증여·상속) 중 시가인정액 적용 시에 해당합니다.
- “다주택이면 무조건 중과”: 비조정대상지역의 2주택은 기본 세율(1~3%)이 적용됩니다. 중과는 조정대상지역에서의 2주택 이상, 또는 3주택 이상(비조정 포함) 등 구체적인 조건을 충족해야 합니다.
아닙니다. 농지는 유상취득 시 3%가 적용됩니다. 자경 농민 요건을 충족하면 1.5%까지 감면받을 수 있습니다. 다만 지목이 농지라도 실제로 농업 외 용도로 사용하는 경우에는 일반 토지 세율 4%가 적용될 수 있습니다.
취득일(잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날) 기준으로 적용됩니다. 계약일이 아닌 취득일의 세율과 조정지역 지정 상태가 기준이 됩니다. 세율 변경 시점과 취득일이 가까운 경우에는 정확한 확인이 필요합니다.
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이 글은 AI(인공지능)의 도움을 받아 작성되었습니다.
