다주택자 취득세 중과

다주택 중과세율 표 — 주택 수·지역 조합별 정리

다주택자의 취득세 중과는 보유 주택 수와 취득 주택 소재지(조정대상지역 여부)의 조합으로 결정됩니다. 아래 표는 현행 기준이며, 세율 변경 논의가 진행 중인 영역이므로 최신 고시를 반드시 확인하시기 바랍니다.

비조정대상지역에서도 3주택부터는 8%가 적용된다는 점이 중요합니다. 4주택 이상이 되면 지역에 관계없이 최고세율 12%가 적용됩니다.

주택 수 판정 기준 시점과 세대 합산 원칙

중과세율 적용을 위한 주택 수는 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날) 기준으로 판정합니다. 취득 후 보유하게 되는 총 주택 수가 기준이며, 본인뿐 아니라 같은 세대에 속하는 가족의 주택도 합산됩니다.

세대 합산 대상은 주민등록상 같은 세대를 구성하는 배우자·직계존비속입니다. 다만 30세 이상이거나 혼인한 자녀 등 독립 세대 요건을 갖추면 별도 세대로 분리됩니다. 분양권(2020.8.12 이후 취득분)과 재건축 조합원 입주권도 주택 수에 포함됩니다.

중과에서 제외되는 주택 유형

모든 주택이 중과 판정의 주택 수에 산입되는 것은 아닙니다. 지방세법 시행령에서 정한 다음 유형은 중과세율 적용 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

• 공시가격 1억 원 이하 주택: 중과 판정 시 주택 수에서 제외됩니다. 지방 소재 저가 주택이 이에 해당하는 경우가 많습니다.
• 상속주택: 상속 개시일부터 일정 기간 내에는 중과 대상에서 제외될 수 있습니다. 기간과 조건은 법령에 따라 다릅니다.
• 수도권 외 지역의 오래된 주택: 건축 후 상당 기간이 경과한 소형 주택 등이 해당될 수 있습니다.

계산 예시 — 3주택자의 실제 부담액

이미 2주택을 보유한 상태에서 조정대상지역에 8억 원 아파트를 추가 매수하는 경우를 계산해 보겠습니다.

1주택 기본 세율로 같은 주택을 취득하면 약 2,100만 원이었을 금액이, 3주택 조정지역 중과로 약 1억 600만 원까지 올라갑니다. 그 차이가 약 8,500만 원에 달합니다.

취득 순서를 바꾸면 달라지는 것들

동일한 주택 포트폴리오를 구성하더라도, 취득 순서에 따라 각 건의 취득세가 달라질 수 있습니다. 예를 들어 비조정지역 주택을 먼저 취득하고 조정지역 주택을 나중에 취득하면, 비조정지역 주택은 1~3% 세율을 적용받지만 이후 조정지역 주택은 중과 대상이 됩니다.

반대로 조정지역 주택을 1주택으로 먼저 취득하면 기본 세율이 적용되고, 이후 비조정지역 주택은 2주택이더라도 기본 세율이 유지됩니다. 이처럼 취득 순서와 지역 조합이 총 세 부담에 영향을 줄 수 있으므로, 사전 시뮬레이션이 중요합니다.

자주 묻는 질문

이 글은 AI(인공지능)의 도움을 받아 작성되었습니다.